透过中国债务看“房地产税”及“地王”的秘密
编者按：与其说这是一份数据、逻辑严密的研究报告，毋宁说是一份生动、直观、接地气的社会调查报告。作者显然是一个拿得起、放得下的大家，文章既有宏观高度的精彩立论，更有搜集的全国各地见微知著的细节案例，这也让文章读起来更具亲和力与说服力。我们对文章的结论不持任何立场，但完全相信阅读本文一定能触发您的深度思考：哦，原来是这样的？！
题记：中国的棋盘形状是一只鸡，而美国的棋盘是一个地球仪；因此两个人下棋旁观者都惊呼看不懂！
今年以来，房价暴涨，地王层出不穷，可谓惊呆路人甲乙丙丁……。一面是高烧不退的房价、地价；一面是低迷的实体经济，萎靡的购房需求。要看懂上述现象，我们得从中国的债务说起。
我国债务规模庞大，并且与GDP占比还在不断升高。下图是各机构最近两年对于中国债务占GDP比重的预测：218%~350%不等，分别去掉一个最高和一个最低预测值，中位值在268%左右。
中国债务载荷不同机构的预测：麦格理350%(2016年4月)，国际金融协会295%(2016年5月)，麦肯锡282%(2015年2月)，Wigram资本顾问280%(2015年底)，国际清算银行249%(2015年9月)，金融时报237%(2016年4月)，高盛218(2016年1月)。
而2015年我国GDP在10.385万亿美元左右，约合人民币68万亿，债务规模则至少达到惊人的182万亿；加上我国影子银行，互联网金融盛行，债务规模一直让人一头雾水，去年的股灾更表明，很多隐形杠杆连官方也无法摸清；尽管如此，市场普遍预计中国整个的债务规模只多不少。
债务规模如此庞大，每年全社会仅用于偿还利息的钱就是一笔不菲的开支，还债压力山大；怎么办？只能通过开源节流。
下面列举一些已使用的开源节流路径：
▌节流措施：
1.下调公积金比例
通过下调最高缴存比例，减少政府、企业的支出。
2.最低工资上调周期变长
3.医保限额
山东医保限额屡遭“拆招” 医保为何陷尴尬境地
http://news.iqilu.com/shandong/yaowen/2013/1224/1799880.shtml
4.延迟退休
通过延迟退休的方式减小养老金的亏空额度。
5.降准降息
通过降准降息等宽松方式压低利息，从而减少利息支出，降低还款压力。
由于债务总额的基数庞大无比，因此降准降息对于减小负债成本的压力特别明显，因此市场对于央行降准降息的预期从未间断，而且一旦市场预期得到实现，下一次的市场预期马上就会卷土重来！
▌开源措施：
1.加大税收
近两年政府一直在致力于加大税收收入，但是由于实体不振，交税基数在缩小，因此只能通过提高税率，加大税收范围的方式提高税收，前几年少数地方政府要求企业进行补税或预征未来的税收的传闻层出不穷。
浙江部分地方今年预征明年税收
http://finance.sina.com.cn/china/20121023/043913444304.shtml
2.涨价
譬如国内油价并未随着国际油价下跌而充分下跌，相当于变相涨价；
居民使用的水电天然气等价格一直在上调，鲜有下调；
而日前山东高速的一则新闻，大家细细品读就会发现，山东高速公路要涨价了。文中提到山东高速的收费标准较低（为1998年的标准），而2000年以来，建设成本水涨船高，加上债务高昂，因此拟采取政府指导价的方式替代原有的政府统一定价，恰恰政府指导价的依据就是建设成本，负债水平等，显而易见这是山东高速公路涨价的前奏！
山东高速通行费将告别政府定价 取消一级公路收费站
http://www.chinahighway.com/news/2016/1033239.php
数读山东高速
收费低标准：
1998年至今政府定价一类客车收费标准为每公里0.4元比全国平均水平低一成多
建设高成本：
2000年超2000万元2005年突破3000万元2012年4346.62万元2015年超7000万元
债务高昂：
截至2014年年底，山东的高速公路债务总额高达881.12亿元。
政府还贷高速公路的债务余额为616.58亿元经营性高速公路的债务余额为264.54亿元
未来举措政府定价政府指导价或按建设成本、桥隧比例、车流量等因素定价
3.开辟创收渠道
既然老百姓的钱不愿意自己花，那就想办法掏出来。近几月的上海交通大整治，很多司机朋友并未感到路况变好，但政府已经名利双收了！
对企业的补缴税，预征税都是在前几年，今年却鲜有耳闻，而现在更多的是查处个人违法，大家想想这是为什么？细思极恐！
4.房地产收入
卖地卖房一直是政府近年来最主要的收入来源，因此政府一直利用该手段来平衡自己的债务支出，并且屡试不爽。
我们知道政府每次通过宽松的货币政策来释放流动性，但是这需要一个完整的链路才能实现：央行通过降准的方式解锁一部分货币，银行是中间机构，需要最终贷款人将货币借出来才能完成整个货币投放过程。
而不幸的是近两年民间投资停步不前，今年六月份更是出现负增长。
因此房地产几乎就成了央行释放货币的唯一去处，但由于房价高企，买得起房的人已经不多，而对于央行的天量货币需求，仅仅靠新增房奴的贷款显然是远远不够的，因此这一次地方政府将目光转到了存量的土地上，但由于08年以来政府一直疯狂卖地，加上拆迁成本愈来愈高，一线城市甚至包括部分二线城市的可售土地早已屈指可数，而政府的负债却像雪球一样，愈滚愈大！
那么存在这样一个公式，理论上：政府收入>政府支出+债务利息，这才是一个理想化的公式。可是前文已经分析过政府收入已经只剩房地产可以做文章了，那么这个公式就可以简化成：房地产收入>政府支出+债务利息
房地产收入包括卖地收入和房地产税收（楼继伟刚在G20会上表示要义无反顾推房地产税），但是对于天量到期的债务，税收显得太没吸引力，一是因为细水长流的模式，时间来不及；一是目前总额也不高，不够塞牙缝。
那么什么时候房地产税收才有吸引力呢？后文会单独说这个问题。
因此实际上房地产收入目前主要还是要靠卖地收入！所以上面的公式又可以写成卖地收入>政府支出+债务利息。
债务的倒逼让所有地方政府的目前都死死盯着卖地收入！而卖地收入=土地面积×土地价格。
而土地资源的开发速度远远跟不上建造需求，例如：早在2014年就有报道指出土地资源是上海的最大瓶颈！
上海：土地资源成最大瓶颈
http://news.hexun.com/2014-10-21/169511843.html
这就意味着上面公式中土地面积一项在减小，而卖地收入随着债务的增加和政府支出的增加必须加速增大，债务增加和政府支出已经如一头脱缰的野马，濒临失控状态！因此政府唯一能控制公式中的一项内容就是土地价格。
至此，天价地王的秘密终于被解开！
因此地方ZF开始自编自导自演对土地价格进行控制，所谓的土地拍卖仅仅是地方政府将银行贷款套现的一个过程而已！因此地王一个接一个，其单价让人瞠目结舌，托市的都是政府可以控制的国企。下面这则新闻印证了我上述的分析。
当下楼市最大的秘密：所有地王都是“一家人”
http://finance.qq.com/a/20160605/014662.htm
这是另一篇地王新闻的网友评论：
当然除了增加收入来还债，政府也在对债务进行展期。
地方债发行逾3.5万亿 部分未到期债务或提前置换
但是在实体经济被摧毁殆尽的情况下，无论怎样的挣扎都有债务无法再滚动的那一天！东三省已经率先步入困局：
在全国绝大多数省份上半年的财报（GDP）都已按期出炉的情况下，吉林勉强公布了一个压线6.7%的财报，而辽宁与黑龙江的财报则干脆迟迟不出（见下图）——如果你在投资界，你当然知道上市公司财报出不来意味着什么。
▌结语
很多人都用刚性需求、造价成本、房价收入比对中国的房价走势进行预测，但是都失败了，为什么？因为实际上我们买的不是住人的房子，我们买的是国家的债务，因此才有了那句：侠之大者，为国接盘！
最近很多爱国青年抵制麦当劳，孰不知国家最需要我们保护的其实不是领土主权，最需要我们保护的是债务泡沫！
因此我想在此呼吁所有的爱国青年：如果你真的爱国，就请不惜一切代价贷款买房，多多益善，并且永远不要卖出！
作者个人微信公众号：“闲吃萝卜谈财经”
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